...

...

Δευτέρα, 7 Φεβρουαρίου 2011

Ωρα κρίσης για τη δόμηση εκτός σχεδίου

Του Γιώργου Λιάλιου

Ήρθε η στιγμή να ανοίξει ένα θέμα που κακοποίησε τη Φύση, 
το τοπίο και έπνιξε με μπετόν χωρίς όρια όλη τη χώρα

Ένα νομοθετικό διάταγμα του 1923 έμελλε να καθορίσει την τύχη της ελληνικής υπαίθρου. Από τα προσφυγικά και τα αγροτόσπιτα έως τη δεκαετία του '60, περάσαμε στο αναφαίρετο δικαίωμα στο εξοχικό, και στην οικιστική έκρηξη των δεκαετιών του '70 και του '80 στις παράκτιες περιοχές και στα νησιά.
Για να φθάσουμε τις δύο τελευταίες δεκαετίες στις υπερπολυτελείς βίλες... στη μέση του πουθενά και τις ξεχειλωμένες πόλεις. Αλήθεια, μήπως έφθασε η ώρα να επανεξετάσουμε σοβαρά τη δόμηση στις εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές;
Μια ρύθμιση του σχεδίου νόμου για τη βιοποικιλότητα, που παρουσιάστηκε πριν από δύο εβδομάδες, έφερε με ένταση το θέμα στην επικαιρότητα. Η υπόθεση των περιοχών Natura δείχνει να ήταν ένα «κρας τεστ» του υπουργείου Περιβάλλοντος στις αντιδράσεις που θα δεχθούν ανάλογες ρυθμίσεις περιορισμού της εκτός σχεδίου δόμησης. Ευκαιρίες υπάρχουν πολλές: το νέο ρυθμιστικό σχέδιο της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης, η αναθεώρηση των περιφερειακών χωροταξικών σχεδίων, αλλά και το νέο πλαίσιο που ετοιμάζεται να αλλάξει τους όρους δόμησης σε μια μεγάλη ομάδα μικρών νησιών. Ολα δείχνουν ότι το επόμενο διάστημα η εκτός σχεδίου δόμηση θα βρεθεί και πάλι στο προσκήνιο, με πρώτο «θύμα» τις παρεκκλίσεις.
Στην πραγματικότητα η Πολιτεία έρχεται με μεγάλη καθυστέρηση. Το Συμβούλιο της Επικρατείας εδώ και 25 χρόνια υποστηρίζει σταθερά στη νομολογία του την κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης. «Το ΣτΕ έχει πολλές φορές κρίνει ότι η εκτός σχεδίου περιοχή δεν προορίζεται για δόμηση και οι όποιοι περιορισμοί είναι επιτρεπτοί», εξηγεί στην «Κ» ο πρόεδρος του Ε΄ τμήματος του ΣτΕ, κ. Κώστας Μενουδάκος. «Η κατεύθυνση της νομοθεσίας θα πρέπει να είναι η απαγόρευση της εκτός σχεδίου, με πρώτο βήμα την κατάργηση των παρεκκλίσεων».
Η συζήτηση δεν έχει ξεκινήσει μόνο σε νομικό επίπεδο, αλλά και σε επιστημονικό. «Από το 1923 έως σήμερα, το ελληνικό κράτος, σε μια καθαρά πελατειακή λογική, έφθασε να συνδέσει σχεδόν απόλυτα τη γη με το δικαίωμα στην οικοδόμηση. Το αποτέλεσμα είναι προφανές σε όλους: η εξαφάνιση της ισορροπίας μεταξύ της πόλης και της υπαίθρου, η κακοποίηση της Φύσης και του τοπίου και η μεγάλη σπατάλη πόρων, βασισμένη στην ανοχή του ελληνικού κράτους», εκτιμά ο κ. Δημήτρης Χριστοφιλόπουλος, καθηγητής πολεοδομικής νομοθεσίας και πολιτικής στη Νομική Σχολή του Πανεπιστημίου Αθηνών. «Ο θεσμός της εκτός σχεδίου, μαζί με την έλλειψη θεσμοθετημένων χρήσεων γης και τη συνεπαγόμενη διαφοροποίηση της φορολογικής κλίμακας δημιουργούν έναν εκρηκτικό συνδυασμό», λέει στην «Κ» η αρχιτέκτων - πολεοδόμος κ. Ράνια Κλουτσινιώτη. «Εχουμε καταλήξει να θεωρείται το σύνολο της επικράτειας οικόπεδο προς εκμετάλλευση».
Το ζητούμενο, λοιπόν, σήμερα είναι τι θα μπορούσε ρεαλιστικά να γίνει. «Είναι δύσκολο, ίσως ανέφικτο να καταργήσεις άμεσα την εκτός σχεδίου», λέει ο κ. Χριστοφιλόπουλος. «Μια λύση θα μπορούσε να είναι να τεθεί ένας χρονικός ορίζοντας 8-10 ετών για την πλήρη κατάργησή της. Σε αυτό το διάστημα, όποιος ήθελε να οικοδομήσει τη γη του θα μπορούσε, άρα δεν θα είχε τη δυνατότητα να εγείρει αίτημα αποζημίωσης. Ενώ η Πολιτεία θα προσπαθούσε να κάνει παρεμβάσεις στον χώρο ώστε να δημιουργήσει ζώνες προστασίας των πιο πολύτιμων οικοσυστημάτων και να προχωρήσει τον πολεοδομικό σχεδιασμό».
«Κατά τη γνώμη μου, θα έπρεπε το υπουργείο Περιβάλλοντος να προχωρήσει στην άμεση κατάργηση όλων των πολεοδομικών παρεκκλίσεων και στη μείωση των τετραγωνικών που επιτρέπεται να κτίσει κάποιος στις εκτός σχεδίου περιοχές», εκτιμά η κ. Κλουτσινιώτη. «Παράλληλα, θα πρέπει να απαγορεύσει πλήρως τη δόμηση στα δάση, στη γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας και τις περιοχές δίπλα στο εθνικό οδικό δίκτυο και να ασχοληθεί με τον πολεοδομικό σχεδιασμό. Ο Στέφανος Μάνος έκανε πριν από 30 χρόνια μια πολύ δραστική παρέμβαση: θέσπισε την κατώτατη αρτιότητα των 20 στρεμμάτων στην Αττική σε μια εποχή που γινόταν χαμός με τα αυθαίρετα και τελικά το αποτέλεσμα τον δικαίωσε».

Ένα καθεστώς από το 1923 
Το 1923, υπό την πίεση των προσφυγικών ρευμάτων, η πολιτεία δημιούργησε για πρώτη φορά ένα πολεοδομικό καθεστώς που διαχώριζε τη γη σε εντός και εκτός σχεδίου πόλεως περιοχές. «Αρχισε όμως η πελατειακή πίεση και η πολιτεία ανέχθηκε τη δόμηση στην ύπαιθρο, αρχικά για τις οικοδομές που είχαν «πρόσωπο» σε οποιοδήποτε κοινόχρηστο χώρο», εξηγεί στην «Κ» ο καθηγητής πολεοδομικής νομοθεσίας και πολιτικής στη Νομική Σχολή του Πανεπιστημίου Αθηνών κ. Δημήτρης Χριστοφιλόπουλος.
Το διάταγμα του 1923 παρέμεινε ουσιαστικά σε ισχύ μέχρι το 1978, οπότε και αναθεωρήθηκε, χωρίς όμως ουσιαστικές αλλαγές. «Στα τέλη της δεκαετίας του '70 ήρθε ο Στέφανος Μάνος να εκσυγχρονίσει την πολεοδομική νομοθεσία. Οι νόμοι του είχαν τη φιλοδοξία για κάτι καλύτερο· για παράδειγμα, αύξησε τις αρτιότητες στις εκτός σχεδίου περιοχές... και δεν εξελέγη βουλευτής! Ηρθε λοιπόν ο Αντώνης Τρίτσης και έκανε τον 1337/83. Ο νόμος αυτός προέβλεπε τη δημιουργία ενός νέου εργαλείου για την εκτός σχεδίου δόμηση, τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ), τις οποίες «βάφτισε» χωροταξικά σχέδια... επειδή η Ε. Ε. ζητούσε σχεδιασμό για να χρηματοδοτήσει έργα».
Οι ΖΟΕ έδωσαν το δικαίωμα στον νομοθέτη να επιλέξει μια περιοχή, να τη χωρίσει σε τμήματα και να θεσπίσει αυστηρότερους όρους δόμησης για καθένα από αυτά. «Το 1985 τέθηκε ως κατώτερο όριο αρτιότητας τα 4 στρέμματα, αλλά εξετάζοντας το θέμα πελατειακά δεν μπήκαν προϋποθέσεις. Αν είχες 4 στρέμματα, έχτιζες. Αντίθετα, μπήκαν παρεκκλίσεις ώστε να χτίζεις και σε μικρότερα οικόπεδα. Αν λ. χ. το οικόπεδο είχε σχηματιστεί πριν από το 1962 έχτιζες και στα 750 τ. μ.».
Ακόμα και αυτές οι παρεκκλίσεις του 1985 καταστρατηγήθηκαν. «Η επόμενη νομοθετική παρέμβαση έγινε το 1997, με τον ν. 2508 που προέβλεψε ότι τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια πρέπει να ταυτίζονται με τα όρια του δήμου, άρα να περιλαμβάνουν και εκτός σχεδίου περιοχές. Ομως ο πολεοδομικός σχεδιασμός καθυστερούσε πολύ και έτσι η κατάσταση παρέμεινε ως είχε». Η τελευταία αναφορά στην εκτός σχεδίου δόμηση έγινε στο εθνικό χωροταξικό. «Ηταν μια γενικόλογη αναφορά για τον περιορισμό της. Τόσο γενικόλογη, που έμεινε εκεί...».

Τι συμβαίνει στο εξωτερικό
Όσοι έχουν ταξιδέψει - και ιδίως οδηγήσει - σε μια βορειοευρωπαϊκή χώρα έχουν σίγουρα απολαύσει τα αδιατάρακτα από την ανθρώπινη παρέμβαση τοπία. Γιατί υφίσταται αυτή η τεράστια διαφορά με τη χώρα μας; Δεν πρόκειται για κοινωνικό θέμα, αλλά για πολεοδομικό. Η δόμηση σε περιοχές εκτός πόλεων και οικισμών είναι άγνωστη ως έννοια στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες. Μάλιστα, αντίθετα με τη χώρα μας, στη βόρεια Ευρώπη σχεδόν το σύνολο της έκτασης των κρατών διέπεται από ένα συγκεκριμένο καθεστώς δόμησης και χρήσεων γης.
Πιο συγκεκριμένα, εκτιμάται ότι ο «εξωαστικός» χώρος στην Ελλάδα αντιπροσωπεύει το 95% της συνολικής επιφάνειας της χώρας. Από τη νομοθεσία για την εκτός σχεδίου δόμηση διέπεται σήμερα περίπου το 67% της χώρας, ενώ μόλις το 11% της υπαίθρου διαθέτει διατάγματα για τις χρήσεις γης και τους ειδικούς όρους δόμησης. Αξίζει να σημειωθεί ότι το αντίστοιχο ποσοστό στην Αγγλία φθάνει το 95%, στη Γαλλία το 50% και στη Δανία το 100%!
Όσον αφορά τη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές, στις περισσότερες δυτικοευρωπαϊκές χώρες απαγορεύεται, με ελάχιστες εξαιρέσεις που εξετάζονται κατά περίπτωση και με αυστηρές προδιαγραφές. Για παράδειγμα, στη νότια Γαλλία, στην Προβηγκία, επιτρέπεται μόνο η αναπαλαίωση παλαιών αγροικιών ή εξοχικών, αλλά όχι η ανέγερση νέων.
Εκτός σχεδίου δόμηση με βάση μια γενική νομοθεσία, όπως στην Ελλάδα, συναντάμε στις ΗΠΑ, αλλά με πολύ διαφορετικά δεδομένα. Οι αρτιότητες είναι τεράστιες, ούτως ώστε να εξασφαλίζουν ότι οι κατοικίες προορίζονται για αγροικίες. Ενώ στις περιοχές κοντά στις πόλεις η δόμηση εκτός σχεδίου υπόκειται σε πολύ υψηλή φορολογία.

Δημοσιεύθηκε στην ΚΑΘΗΜΕΡΙΝΗ 30/01/2011

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου